Llevas 8 meses, un año o año y medio como autónomo y quieres pedir una hipoteca.
Entonces probablemente ya has encontrado por internet una afirmación parecida a esta:
“El banco exige como mínimo dos años como autónomo.”
Bien.
Pero yo no la tomaría como una regla universal.
La Ley 5/2019 no establece un mínimo general de dos años de actividad para poder obtener una hipoteca. Lo que obliga al banco a hacer es evaluar tu solvencia en profundidad, teniendo en cuenta tus ingresos presentes y previsibles, ahorro, gastos, deudas y demás circunstancias relevantes.
Otra cosa es que una actividad reciente sea más difícil de analizar.
Y ahí está la verdadera cuestión.
Sí, puede ser posible conseguir una hipoteca llevando menos de 2 años como autónomo.
Pero normalmente tendrás menos historial con el que demostrar que tus ingresos son estables.
En ese caso tendrán más importancia otros factores:
| Factor | Por qué importa |
|---|---|
| Experiencia previa | No es igual empezar de cero que continuar una actividad que ya ejercías |
| Ingresos actuales | Deben ser suficientes y acreditables |
| Evolución | Interesa saber si la actividad crece, se mantiene o cae |
| Sector y profesión | Algunas actividades permiten interpretar mejor la continuidad |
| Ahorro | Reduce la financiación necesaria y aporta margen |
| Deudas | Determinan cuánto ingreso tienes ya comprometido |
| Porcentaje solicitado | Pedir menos financiación suele reducir el riesgo de la operación |
| Coherencia del expediente | La documentación debe explicar razonablemente tu situación |
No hay una combinación que garantice aprobación.
Pero tampoco convertiría el día en que cumples dos años de autónomo en una frontera mágica.
Porque un banco necesita historial.
Una persona con nómina puede mostrar un contrato, varias nóminas y su trayectoria laboral.
En un autónomo, la entidad normalmente necesita reconstruir los ingresos mediante más información.
Y cuanto más tiempo llevas desarrollando una actividad, más ejercicios completos existen para observar:
Es tan simple como que con 6 meses de actividad hay menos información que con 3 años.
Eso explica la prudencia de los bancos.
Pero no significa que todas las entidades apliquen exactamente el mismo criterio.
La propia Ley exige que los prestamistas dispongan de procedimientos internos específicos para evaluar la solvencia.
Aquí está uno de los matices más importantes.
Imagina dos personas que se dieron de alta como autónomas hace 12 meses:
Un arquitecto llevaba 8 años trabajando por cuenta ajena en el mismo sector.
Hace un año abrió su propio estudio.
Tiene clientes recurrentes, ingresos razonables, ahorro y poca deuda.
Otra persona dejó una actividad sin relación con su negocio actual.
Hace un año inició por primera vez una actividad nueva, con ingresos muy variables y poca capacidad de ahorro.
Los dos pueden responder:
“Llevo un año como autónomo”.
Pero desde el punto de vista del riesgo no cuentan la misma historia.
Por eso la fecha de alta importa, pero rara vez explica por sí sola toda una operación.
Si tu actividad actual es la continuación natural de una trayectoria anterior, conviene poder explicarlo.
Por ejemplo:
Eso no convierte automáticamente sus ingresos futuros en seguros.
Pero aporta contexto.
Hay una diferencia entre:
“He empezado a trabajar en esto hace nueve meses”
y:
“Trabajo en este sector desde hace doce años, aunque llevo nueve meses desarrollándolo por cuenta propia”.
La documentación debería permitir que esa diferencia se entienda.
Tener 20 años de experiencia no sirve de mucho si la nueva actividad apenas genera ingresos.
El banco debe determinar si existe capacidad de pago suficiente.
El Banco de España exige a las entidades financieras que estudien, entre otras cuestiones, los ingresos presentes y previsibles, activos, gastos y compromisos del solicitante antes de decidir si la operación es viable.
Por eso, si llevas poco tiempo como autónomo, adquiere especial importancia demostrar con documentación qué está ocurriendo realmente.
Por cierto, quizá te interesen estos posts:
Cómo calcula el banco los ingresos de un autónomo para una hipoteca
Qué documentación pide el banco para una hipoteca si eres autónomo
Supongamos que has obtenido 60.000 euros de rendimiento durante tus primeros doce meses.
Es una señal positiva.
Pero todavía puede haber preguntas.
¿Proceden de clientes recurrentes?
¿Existe una concentración muy grande en un único cliente?
¿Fue un proyecto excepcional?
¿Continúa la actividad al mismo ritmo?
¿Los últimos meses confirman la tendencia?
El problema de una actividad reciente no tiene por qué ser que ganes poco.
Puede ser simplemente que todavía hay menos datos para distinguir lo recurrente de lo excepcional.
Pensemos ahora en dos autónomos que llevan 15 meses ejerciendo y tienen ingresos parecidos.
Uno necesita financiar prácticamente todo lo posible.
El otro dispone de ahorro suficiente para aportar una parte importante del precio y conservar además cierta liquidez.
No son la misma operación.
La vivienda también actúa como garantía del préstamo, aunque la normativa establece expresamente que la evaluación de solvencia no puede basarse predominantemente en que el valor de la garantía supere el importe del préstamo.
Por tanto: más ahorro ayuda, pero no sustituye a unos ingresos suficientes.
Si necesitas una financiación elevada, consulta este post.
Supongamos que tus ingresos son buenos.
Eso es sólo una parte.
También hay que restar lo que ya estás pagando.
Préstamo del coche.
Préstamos personales.
Tarjetas.
Otras hipotecas.
Créditos o avales.
La entidad debe consultar el historial crediticio y la CIRBE dentro del proceso de evaluación de solvencia.
Por eso una actividad reciente, con buenos ingresos pero además con un nivel elevado de deuda, puede resultar mucho más difícil de encajar.
El porcentaje solicitado también importa.
No es lo mismo disponer de 100.000 euros para comprar una vivienda de 300.000 que aportar únicamente lo imprescindible para gastos y necesitar una financiación muy elevada.
Esto no significa automáticamente que, si aportas mucho dinero, el banco te vaya a dar la hipoteca.
No necesariamente.
Significa que el porcentaje de financiación es una pieza más del riesgo global.
Cuanto más difícil sea acreditar una larga trayectoria de ingresos, más sentido tiene que el resto de variables de la operación sean sólidas.
Si llevara menos de dos años como autónomo, no empezaría enviando solicitudes a diez entidades.
Primero intentaría responder estas preguntas:
1. ¿Cuánto tiempo llevo realmente desarrollando esta profesión?
No sólo como autónomo.
Y cómo se han comportado desde que comenzó la actividad.
No únicamente lo que facturé hace 10 meses.
Incluyendo préstamos y otros compromisos.
Y cuánto conservaré después de la compra.
Solo después estudiaría dónde puede tener sentido presentar la operación.
Lo desarrollo con más amplitud en este post:
Qué mira un banco para conceder una hipoteca a un autónomo
No esperaría automáticamente a cumplir exactamente 2 años si tengo una operación sólida que puede analizarse ahora mismo.
Pero tampoco asumiría que porque estoy facturando mucho durante seis meses el banco tratará esos ingresos como perfectamente consolidados.
No ocultaría que la actividad es reciente.
No presentaría el mismo expediente indiscriminadamente en múltiples entidades.
Y, sobre todo, no firmaría compromisos de compra importantes basándome únicamente en que alguien me ha dicho:
“Con estos ingresos no tendrás problema”.
Antes de firmar arras conviene tener una visión razonablemente realista de la financiación.
No. La Ley 5/2019 establece la obligación de evaluar profundamente la solvencia, pero no fija un requisito general de dos años de antigüedad para trabajadores autónomos.
Puede ser posible.
Dependerá de ingresos, trayectoria, ahorro, deudas, porcentaje de financiación, inmueble y criterios de la entidad, entre otros factores.
Puede ayudar a explicar la continuidad de tu trayectoria profesional, aunque no sustituye al análisis de los ingresos actuales.
Puede haber operaciones así, pero estarías combinando dos elementos que requieren un análisis especialmente cuidadoso: historial reducido y porcentaje elevado de financiación.
No necesariamente.
Primero analizaría si la operación actual tiene sentido.
En algunos casos esperar puede mejorar el historial.
En otros puede no aportar una diferencia decisiva.
Dos años como autónomo no son una frontera legal que convierta una hipoteca imposible en posible de un día para otro.
Lo que aportan es historial.
Y cuando ese historial todavía es corto, el banco tendrá que apoyarse especialmente en el resto de la operación: tus ingresos actuales, trayectoria profesional, evolución de la actividad, deudas, ahorro, porcentaje de financiación y documentación.
Por eso la pregunta que intentaría responder no es:
“¿Ya he cumplido los dos años?”
Sino:
“¿Tengo hoy suficiente información para demostrar que puedo asumir razonablemente esta hipoteca?”
Si llevas poco tiempo como autónomo y quieres saber cómo puede leer un banco tu situación antes de empezar a presentar solicitudes, pulsa aquí abajo:
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Con unos cuantos datos podré hacerme una primera idea de la operación y decirte si considero que puedo aportar valor.
Cuéntame brevemente qué quieres comprar o financiar, cuál es el precio aproximado, cuánto dinero necesitas, qué ingresos tienes, de cuánto ahorro dispones y si ya has firmado arras o tienes alguna fecha límite.
