Si eres autónomo y vas a pedir una hipoteca, normalmente tendrás que presentar más documentación que alguien que cobra una nómina.
No porque ser autónomo sea incompatible con conseguir financiación.
El problema es más sencillo: el banco necesita entender cómo ganas dinero y qué parte de esos ingresos puede considerar suficientemente estable.
Por eso no basta con decir cuánto facturas.
La entidad puede revisar tu IRPF, declaraciones fiscales, movimientos bancarios, deudas, ahorro y antigüedad de la actividad, entre otros elementos.
Y no todos los bancos ni todos los autónomos necesitan exactamente la misma documentación.
Como punto de partida, esta es la carpeta que yo tendría localizada:
| Qué | Documentación habitual |
|---|---|
| Identificación | DNI o NIE de los titulares |
| Actividad | Modelo 036, vida laboral y datos de antigüedad |
| Ingresos | Declaración de la Renta |
| Ejercicio actual | Modelos 130 o 131, cuando correspondan |
| IVA | Modelo 303 y, si procede, documentación anual de IVA |
| Bancos | Extractos recientes |
| Deudas | Préstamos, tarjetas, pólizas, otras hipotecas y avales |
| Ahorro | Saldos y justificación de los fondos que aportarás |
| Sociedad | Cuentas, Impuesto sobre Sociedades, nómina/dividendos, si procede |
| Vivienda | Reserva o arras, datos del inmueble y tasación cuando exista |
Esta no es una lista exhaustiva, y no significa que vayan a pedirte absolutamente todo... ni que no se les vaya a ocurrir pedirte algo más.
Significa que, si alguno de esos documentos es relevante para tu caso, es mejor tenerlo preparado antes de empezar a enviar expedientes a bancos.
Si lo que necesitas es analizar tu caso concreto, aquí explico cómo trabajo las hipotecas para autónomos.
Los documentos son el medio.
Lo que interesa al analista es responder preguntas como estas:
El Banco de España explica que, para estudiar la viabilidad de una hipoteca, la entidad analiza ingresos presentes y previsibles, activos, gastos y compromisos, y consulta también la CIRBE para conocer las obligaciones financieras existentes.
Por eso dos autónomos que facturan lo mismo pueden obtener respuestas completamente distintas.
El IRPFsuele ser uno de los documentos más importantes porque permite observar los ingresos declarados y otras circunstancias económicas del solicitante.
Y aquí aparece uno de los errores habituales:
Facturación no es lo mismo que ingresos personales.
Si facturas 120.000 euros al año, el banco no tiene por qué interpretar automáticamente que ganas 10.000 euros al mes.
Hay gastos, impuestos, personal, alquileres, suministros, financiación y otras partidas que pueden cambiar completamente la fotografía.
Por eso, si quieres saber cuánto podrías pedir, no deberías empezar multiplicando tu facturación mensual por un porcentaje.
Lo desarrollo aquí:
Cuánto puedo pedir de hipoteca
El modelo 036 es la declaración censal utilizada por empresarios y profesionales para altas, modificaciones y bajas en el censo correspondiente.
Para una operación hipotecaria puede ayudar a situar:
La antigüedad importa porque proporciona historial, pero no significa que exista una regla universal que diga que con menos de dos años como autónomo sea imposible conseguir una hipoteca.
Significa que, cuanto menos historial existe, menos información tiene el banco para comprobar la estabilidad de los ingresos.
La última Renta cuenta lo ocurrido en un ejercicio terminado.
Pero el banco puede querer saber qué está pasando ahora.
Según tu régimen fiscal, pueden ser relevantes los pagos fraccionados de IRPF: el modelo 130 corresponde a empresarios y profesionales en estimación directa y el 131 a actividades en estimación objetiva.
Si tu actividad está sujeta al IVA, el modelo 303 es la autoliquidación periódica del impuesto.
No todos los autónomos presentan los mismos modelos.
Y tampoco todos tienen que presentar el modelo 390 anual: existen supuestos de exoneración.
La idea importante no es memorizar modelos.
Es esta:
El banco puede utilizar documentación fiscal reciente para comprobar si la actividad actual confirma la historia que cuenta tu último IRPF.
También pueden pedirte movimientos de tus cuentas.
Los extractos permiten observar, entre otras cosas:
Aquí no ayuda entregar cientos de páginas sin orden ni concierto.
Si existe un movimiento, una caída temporal de ingresos o alguna circunstancia que razonablemente vaya a generar una pregunta, prefiero detectarla antes.
El objetivo no es impresionar al banco con el peso del PDF. Es facilitar que quien analiza la operación pueda entenderla.
Tu nueva hipoteca no se analiza de forma aislada.
El banco tiene en cuenta lo que ya pagas:
préstamos personales, vehículos, tarjetas, otras hipotecas, créditos, avales y demás compromisos.
Además, consultará la CIRBE.
La CIRBE recoge información sobre préstamos, créditos, avales y garantías comunicados por las entidades. No es un registro de morosos. Cliente Bancario
Esto explica por qué dos personas con los mismos ingresos pueden tener capacidades hipotecarias muy distintas.
Una cobra 4.000 euros y prácticamente no tiene deudas.
La otra cobra 4.000 euros y paga 900 euros al mes entre préstamos y otros compromisos.
Para el banco no son la misma operación.
También tendrás que demostrar qué fondos aportas tú.
Eso cobra todavía más importancia cuando quieres financiar un porcentaje elevado de la compra.
El banco puede analizar:
Si necesitas financiar más del porcentaje habitual, consulta este post:
Entonces el expediente seguramente necesite una capa adicional.
Porque tú y tu sociedad no sois lo mismo.
Si una parte importante de tus ingresos procede de ella, la entidad puede querer entender:
Dependiendo del caso pueden pedir cuentas anuales, Impuesto sobre Sociedades y otra documentación mercantil o financiera.
Esta es precisamente una de las situaciones en las que presentar únicamente la Renta personal puede contar una historia incompleta.
Hasta ahora hemos hablado del solicitante.
Pero la hipoteca también depende de la vivienda.
Cuando ya existe un inmueble concreto pueden entrar en el análisis:
La tasación le sirve a la entidad para conocer el valor de la garantía y participa, junto con el resto del análisis, en la determinación de la financiación que puede conceder.
Si todavía no tienes suficientemente clara la financiación y estás a punto de comprometerte con unas arras, échale un vistazo a este post:
Hipoteca antes de firmar arras
Una cifra elevada de ventas no demuestra por sí sola capacidad de pago.
Más bancos no corrigen un expediente mal planteado.
Antes conviene saber dónde pueden aparecer las dudas.
Este puede ser mucho más caro que los anteriores.
Una carpeta magníficamente preparada sirve de poco si has asumido antes un plazo que la financiación no puede cumplir razonablemente.
Puede requerir más análisis porque los ingresos suelen ser menos sencillos de interpretar que una nómina fija. Eso no significa que ser autónomo impida conseguir financiación.
No existe un número universal válido para todos los bancos y operaciones. La antigüedad ayuda a demostrar estabilidad, pero hay que analizar el conjunto.
Puede analizar ambos datos, pero la facturación por sí sola no equivale a renta disponible ni a capacidad hipotecaria.
Puede haber operaciones con financiación superior al porcentaje habitual, pero el banco será especialmente sensible al resto de variables: ingresos, deudas, ahorro, estabilidad e inmueble.
Antes de enviar exactamente el mismo expediente a más bancos, intentaría averiguar qué pudo provocar el rechazo.
Si eres autónomo, el banco necesita algo más que saber cuánto facturas.
Necesita comprender tu actividad, tus ingresos, su evolución, tus deudas, tu ahorro y la operación que quieres financiar.
La documentación sirve para contar esa historia.
Mi trabajo no consiste en maquillar un expediente ni en esconder lo que no encaja.
Consiste en entenderlo primero, detectar qué puede generar preguntas y presentarlo de forma clara a las entidades que puedan tener sentido para esa operación.
Si estás pensando en comprar una vivienda y quieres saber cómo puede interpretar un banco tu situación:
CONTACTO
No necesitas preparar todavía una carpeta llena de documentación.
Con unos cuantos datos podré hacerme una primera idea de la operación y decirte si considero que puedo aportar valor.
Cuéntame brevemente qué quieres comprar o financiar, cuál es el precio aproximado, cuánto dinero necesitas, qué ingresos tienes, de cuánto ahorro dispones y si ya has firmado arras o tienes alguna fecha límite.
