RESPUESTA RÁPIDA
No empezaría solicitándola inmediatamente en otro banco.
Primero intentaría averiguar qué parte de la operación puede haber provocado el rechazo y distinguiría entre dos situaciones:
un problema de la operación, que probablemente aparecerá también en otras entidades;
o bien
un problema de encaje con ese banco, que otra entidad podría valorar de manera diferente.
Sólo después decidiría dónde volver a presentar la hipoteca.
Desde fuera, el resultado es siempre el mismo:
Hipoteca denegada.
Pero detrás puede haber situaciones muy diferentes.
El banco analiza tu capacidad para devolver el préstamo, tus ingresos actuales y previsibles, tus gastos, tus otras obligaciones financieras y las características de la operación.
También consulta la CIRBE y puede consultar registros de solvencia.
Además, cada entidad aplica sus propios criterios de riesgo.
Por eso una hipoteca rechazada por un banco puede ser aceptable para otro.
Pero eso no significa que todos los rechazos puedan solucionarse cambiando de entidad.
Ahí está la diferencia importante.
Quiero saber por qué la operación puede no haber encajado.
No siempre podremos conocer exactamente la razón interna que llevó al banco a rechazarla.
De hecho, el Banco de España señala que no existe con carácter general una norma que obligue a la entidad a explicar los motivos concretos del rechazo, salvo determinados supuestos relacionados con consultas a registros de solvencia.
Pero muchas veces se puede reconstruir bastante bien lo ocurrido estudiando el expediente.
No basta con preguntar cuánto ganas.
Importa:
Una nómina indefinida sencilla de interpretar no se analiza igual que comisiones, bonus, alquileres, dividendos, actividad autónoma o ingresos procedentes de una sociedad.
Si eres autónomo, puedes ver aquí cómo analizo las hipotecas para autónomos.
Una buena nómina no arregla automáticamente una operación.
Todo eso puede afectar a la capacidad de pago que calcula la entidad.
A veces la vivienda encaja, pero el problema está en todo lo que ya pagabas antes de comprarla.
Tener dinero para la entrada tampoco es exactamente lo mismo que tener suficiente ahorro para la operación.
Hay que tener en cuenta:
Si la operación exige utilizar prácticamente toda tu liquidez, puede generar más dudas que otra aparentemente parecida.
Pedir el 60 % del valor de una vivienda no es lo mismo que pedir el 80 %.
Y pedir más del 80 % tampoco significa automáticamente que la operación sea imposible.
Pero cambia el análisis.
Cuanto mayor es la financiación solicitada, más importante resulta que el resto del expediente sea sólido.
Mira aquí cómo estudio operaciones que necesitan más del 80%
El banco no solo te analiza a ti.
También analiza la garantía.
El tipo de inmueble, la ubicación, la tasación, las cargas, la titularidad o determinadas características de la vivienda pueden influir en la operación.
Por eso a veces una persona perfectamente financiable puede encontrarse con un problema que está en el inmueble que quiere comprar.
¿Quieres hipotecar una segunda residencia o una vivienda para invertir?
También hay operaciones que no están mal.
Están mal explicadas.
Ingresos que no se entienden.
Transferencias que necesitan explicación.
Diferencias entre documentos.
Sociedades interpuestas.
Préstamos aparentemente cancelados que siguen apareciendo.
Información incompleta.
Eso no significa que un buen expediente pueda convertir en financiable algo que no lo es.
No puede.
Pero una operación viable merece que el banco pueda entenderla correctamente.
Este es el escenario interesante.
Imagina que la operación tiene unos números razonables, pero:
En esos casos puede tener sentido buscar otra entidad.
Pero intentaría hacerlo con criterio.
No enviaría la misma documentación indiscriminadamente a todos los bancos esperando que alguno diga que sí.
Primero:
¿Qué tipo de entidad puede entender mejor esta operación?
Después:
¿Cómo debe presentarse?
Y sólo entonces:
¿Dónde merece la pena intentarlo?
Reviso qué vivienda quieres comprar, cuánto necesitas, qué ahorro aportas, qué ingresos tienes y qué otras obligaciones estás pagando.
No busco inventar un motivo que el banco no haya comunicado.
Busco las partes del expediente que razonablemente pueden haber generado dudas.
Una explicación insuficiente puede corregirse.
Una documentación incompleta puede completarse.
Una entidad inadecuada puede cambiarse.
Pero unos ingresos insuficientes no se convierten en suficientes redactando mejor el expediente.
Y dónde.
No todas las entidades sirven para todos los perfiles.
Si considero que existe una vía razonable, preparo el expediente, selecciono entidades, presento la operación y gestiono la interlocución durante el proceso.
Puede haber muchas razones: capacidad de pago insuficiente, otras deudas, inestabilidad o dificultad para acreditar ingresos, falta de ahorro, un porcentaje de financiación elevado, características del inmueble, información de registros de solvencia o simplemente que la operación no encaje con los criterios de riesgo de esa entidad.
El banco debe realizar una evaluación de solvencia antes de decidir si concede el préstamo.
Sí, puede ocurrir.
Cada entidad tiene sus propias políticas y criterios de riesgo. Pero dependerá de por qué fue rechazada la primera solicitud.
Si existe un problema estructural de solvencia, presentarla en otro banco puede no solucionarlo.
Por eso conviene revisar antes la operación.
No existe con carácter general una obligación de explicarte detalladamente todos los motivos internos del rechazo.
Sí existen deberes específicos de información en determinados supuestos relacionados con consultas a registros de solvencia. El Banco de España explica expresamente esta diferencia.
Yo no lo haría automáticamente.
Primero intentaría determinar qué pudo provocar el rechazo.
Si el problema puede reproducirse en cualquier entidad, cambiar de banco no lo resolverá.
Si se trata de un problema de encaje con la política de la entidad, entonces sí puede tener sentido buscar otra alternativa.
Sí.
Los ingresos son solo una parte del análisis.
El banco también estudia otras deudas, gastos, estabilidad, patrimonio, ahorro, porcentaje de financiación y características de la operación.
Sí.
Una conversación comercial, una simulación o una valoración inicial no equivalen necesariamente a una aprobación definitiva.
El Banco de España advierte además de que generar falsas expectativas sobre la concesión de financiación puede llevar al cliente a asumir compromisos que después no pueda cumplir.
Dependerá del contrato de arras que hayas firmado, de sus cláusulas y de la situación concreta.
No asumiría automáticamente que una denegación hipotecaria permite recuperar las cantidades entregadas.
Si estás en esta situación, el plazo disponible para buscar una alternativa pasa a ser especialmente importante.
No.
Ningún intermediario puede garantizar razonablemente que una entidad aprobará una operación antes de que ésta sea estudiada.
Puedo revisar el caso, valorar los posibles problemas, preparar el expediente y buscar entidades que puedan tener sentido.
La decisión final corresponde siempre al prestamista.
Sí.
Los autónomos tienen además particularidades en la forma de acreditar y analizar los ingresos.
También puedo estudiar ese tipo de operaciones.
Necesitar más del 80% no implica automáticamente que sea viable ni inviable.
Hay que analizar el conjunto del expediente.
Sí.
El análisis, preparación y buena parte de la intermediación pueden hacerse a distancia.
CONTACTO
Antes de presentar la operación en otro banco, revisaría qué ha podido fallar.
Si ya sabes qué motivo te dio la entidad, cuéntamelo.
Si no lo sabes, revisaremos la operación a partir de los datos disponibles.
No necesitas enviarme todos los documentos en el primer mensaje.
Primero quiero entender el caso.
