Cambiar una hipoteca de banco puede permitirte conseguir un tipo de interés más bajo, reducir determinadas vinculaciones o modificar el plazo.
Pero cambiar no siempre significa mejorar.
Una cuota más baja puede esconder veinte pagos adicionales.
Un tipo aparentemente mejor puede venir acompañado de productos que cuestan dinero.
Y cuando queda poco capital pendiente, el ahorro potencial puede ser demasiado pequeño para justificar la operación.
Por eso, antes de buscar otro banco, yo respondería a una pregunta:
¿La nueva hipoteca mejora realmente la situación que tengo ahora?
No: “¿me baja la cuota?”
No: “¿me bajan el tipo?”
La comparación debe hacerse sobre la operación completa.
Hay 4 situaciones en las que yo sería especialmente prudente antes de cambiar una hipoteca:
| Situación | Por qué podría NO compensar |
|---|---|
| Tu hipoteca actual ya es buena | La mejora disponible puede ser demasiado pequeña |
| Te queda poco capital o poco plazo | Queda menos coste financiero sobre el que ahorrar |
| La cuota baja porque alargas mucho el plazo | Puedes pagar menos cada mes pero más durante toda la operación |
| El nuevo tipo exige productos o costes adicionales | Parte o todo el ahorro aparente puede desaparecer |
Ninguna de estas situaciones significa automáticamente que debas quedarte.
Significa que hay que hacer números antes de cambiar.
Si lo que quieres es estudiar una operación concreta, aquí explico cómo trabajo el cambio de hipoteca.
Este parece el caso más evidente, pero no siempre lo es.
Cuando alguien empieza a buscar una subrogación suele comparar:
Mi tipo actual: 3,00 %
Nuevo tipo: 2,60 %
y concluir:
“El nuevo es mejor”.
Matemáticamente el tipo es inferior.
Pero todavía no sabemos si la operación es mejor.
Hay que saber:
Una diferencia de algunas décimas puede ser muy importante con un capital elevado y muchos años por delante.
Puede ser casi irrelevante con una deuda pequeña a la que le quedan pocos años.
Por eso no cambiaría de banco únicamente porque otro aparezca con un TIN más bajo.
El Banco de España recomienda comparar el coste total de las ofertas —intereses, comisiones y gastos— y tener en cuenta también los productos adicionales asociados a las bonificaciones.
Cuanto menor sea la deuda pendiente y menos años queden, menor suele ser el margen económico para que una mejora de tipo produzca un gran ahorro absoluto.
Imagina que firmaste una hipoteca a 30 años.
No tiene el mismo impacto mejorar sus condiciones durante el año 3 que durante el año 27.
En el primer caso queda muchísimo capital y muchísimo tiempo.
En el segundo puede quedar poco de ambos.
Esto no significa que una hipoteca próxima a terminar nunca deba cambiarse.
Significa que antes calcularía:
¿Cuántos euros me quedan realmente por pagar si no hago nada?
y después:
¿Cuántos euros me costará la alternativa desde hoy hasta que termine?
La comparación correcta empieza hoy.
No importa ya cuánto pagaste de intereses hace diez años.
Ese dinero no vuelve.
Lo que interesa es comparar los flujos futuros de una alternativa con los de la otra.
Además, una subrogación puede generar gastos y, dependiendo del contrato, fecha y características de la operación, puede existir una compensación o comisión aplicable dentro de los límites legales correspondientes.
Unasubrogación genera costes y que estos suelen ser superiores a los de una novación, aunque inferiores a los de cancelar y formalizar una hipoteca completamente nueva.
Ésta es probablemente la comparación que más cuidado merece.
Una persona tiene una cuota de 1.000 euros.
El nuevo banco le ofrece pagar 700.
Parece una mejora espectacular.
Pero quizá la diferencia no procede principalmente del nuevo tipo de interés.
Quizá procede de ampliar el plazo de 15 a 25 años.
Veamos un ejemplo puramente ilustrativo.
Supongamos que quedan 150.000 euros de hipoteca.
La situación actual es: 3,00 % fijo y 15 años restantes.
La cuota sería aproximadamente:
1.036 euros al mes.
Los intereses pendientes, si se mantuviera así hasta el final, serían aproximadamente: 36.500 euros.
Ahora aparece una nueva propuesta: 2,50 % fijo y 25 años.
El tipo es mejor.
Y la cuota baja hasta aproximadamente 673 euros al mes.
Has conseguido reducirla unos 363 euros mensuales.
Pero los intereses durante esos 25 años serían aproximadamente: 51.900 euros.
Es decir, alrededor de 15.400 euros más de intereses que manteniendo la operación anterior, antes incluso de añadir otros posibles costes.
¿Cómo es posible?
Porque has conseguido un tipo inferior pero has añadido diez años de financiación.
Eso no significa que la nueva hipoteca sea necesariamente una mala decisión.
Quizá necesitas reducir tu carga mensual y valoras esos 363 euros de liquidez más que el incremento del coste a largo plazo.
Perfectamente legítimo.
Pero entonces yo no diría:
“He cambiado de hipoteca para ahorrar”.
Diría más bien:
“He pagado un coste financiero mayor a cambio de reducir mucho mi esfuerzo mensual.”
Son decisiones diferentes.
Un tipo inferior acompañado de un plazo superior puede acabar produciendo un importe total de intereses mayor.
Supongamos ahora que el nuevo banco te ofrece un 2,30 % bonificado.
Mientras que actualmente pagas un 2,70 %.
La comparación parece sencilla.
Pero para conseguir ese 2,30 % puedes tener que mantener determinados productos o condiciones para obtener las bonificaciones ofrecidas.
Por ejemplo:
No significa que esos productos sean necesariamente malos.
Quizá ya querías contratarlos y el precio es competitivo.
El error es tratarlos como si fueran gratuitos.
Debes comparar tanto el préstamo como el coste de los productos adicionales y comprobar cuánto vale realmente la bonificación conseguida.
Por eso no calcularía:
“Me ahorro 0,40 puntos de interés.”
Calcularía:
“¿Cuántos euros ahorro en la hipoteca y cuántos euros adicionales tendré que gastar para conservar esas condiciones?”
Y lo calcularía durante un periodo razonable, no únicamente durante el primer año.
Cuando comparo dos alternativas hipotecarias quiero conocer al menos cuatro resultados:
La TAE es muy útil para comparar ofertas porque incorpora más elementos que el tipo nominal, pero cuando ya tienes una hipoteca viva también conviene comparar específicamente qué te queda por pagar desde hoy frente al coste de cambiar.
La respuesta casi inversa.
Me interesaría estudiarlo cuando existe una diferencia económica suficientemente relevante y quedan capital y plazo suficientes para aprovecharla.
También cuando el cambio resuelve un problema que no es simplemente el tipo:
Y, por supuesto, puede haber situaciones en las que además necesites dinero adicional.
Si éste es tu caso, en este post explico cómo funciona cambiar la hipoteca de banco y ampliar capital.
No empezaría por buscar bancos.
Empezaría por una hoja con dos columnas.
En una:
ME QUEDO
Capital pendiente.
Plazo.
Cuota.
Tipo.
Intereses futuros estimados.
Productos asociados.
En otra:
CAMBIO
Nuevo capital.
Nuevo plazo.
Nueva cuota.
Nuevo tipo.
Intereses futuros estimados.
Productos asociados.
Costes del cambio.
Y sólo entonces decidiría si existe una mejora suficientemente importante.
Porque una hipoteca no es mejor por tener el número más pequeño en el anuncio.
Es mejor si el resultado completo encaja mejor contigo.
Depende principalmente del capital pendiente, plazo restante, costes del cambio y condiciones asociadas.
Una diferencia pequeña sobre mucho capital durante muchos años puede ser relevante.
Una diferencia sobre poco capital y poco plazo puede no ser tan relevante.
No necesariamente.
Hay que comprobar por qué baja.
Si la reducción procede de alargar considerablemente el plazo, puedes terminar pagando durante más tiempo y asumir un coste total superior.
Los dos contienen información distinta.
Para comparar costes, la TAE aporta más información que el TIN porque incorpora determinados gastos y comisiones.
Pero para decidir si cambias una hipoteca ya existente yo compararía además los euros que te quedan por pagar en cada alternativa.
Dependerá de las características y fecha del préstamo y de la operación.
Puede existir, entre otros elementos, una compensación o comisión cuando proceda dentro de los límites legales.
Antes de decidir conviene conocer todos los costes concretos de tu caso.
Sí.
Modificar las condiciones manteniendo la entidad se denomina novación. Dependiendo de lo que quieras conseguir, merece la pena comparar la posible novación con una subrogación a otra entidad.
Cambiar una hipoteca puede ahorrar mucho dinero.
Pero cambiar por cambiar no aporta ningún valor.
Yo sería especialmente prudente si:
Mi criterio es bastante sencillo:
si el cambio no mejora suficientemente la operación completa, dejaría la hipoteca donde está.
Y si quieres que comparemos tu situación actual con lo que podría tener sentido buscar fuera:
CONTACTO
No necesitas preparar todavía una carpeta llena de documentación.
Con unos cuantos datos puedo hacerme una primera idea de la operación y decirte si considero que puedo aportar valor.
Cuéntame brevemente cuánto debes actualmente, qué plazo te queda, qué tipo de interés tienes, cuál es aproximadamente el valor de la vivienda y qué quieres conseguir cambiando la hipoteca.
Si ya tienes alguna propuesta de tu banco o de otra entidad, indícamelo también.
