CÓMO PUEDO AYUDARTE
Lo difícil es saber si merece la pena.
Supongamos que debes 180.000 euros.
Te quedan 22 años.
Pagas un determinado tipo.
Y encuentras un banco que te ofrece uno menor.
¿Te interesa?
Puede que sí.
Pero falta saber:
Por eso no empiezo buscando bancos.
Empiezo haciendo números.
Porque cambiar de hipoteca sólo tiene sentido si después del cambio estás mejor.
No es cambiar por cambiar.
Es una subrogación de acreedor.
Otra entidad estudia tu situación y, si acepta la operación, pasa a ser el nuevo banco de tu hipoteca.
Puedes utilizarla para intentar mejorar:
No significa empezar de cero ni cancelar necesariamente tu hipoteca para contratar otra.
La deuda pasa de una entidad a otra mediante un procedimiento específicamente regulado.
Tu banco actual sabe que existe otra entidad dispuesta a financiarte.
Eso cambia bastante una negociación.
Puedes llamar mañana a tu banco y decir:
Quiero que me mejores la hipoteca.
Perfecto.
Quizá lo haga.
Pero no es exactamente la misma conversación que poder decir:
Tengo otra entidad dispuesta a llevarse la hipoteca en estas condiciones.
Una alternativa real suele ser bastante más interesante que una amenaza imaginaria.
Esta es probablemente la operación más interesante de todas.
Tienes una hipoteca.
Llevas años pagándola.
Pero ahora necesitas más dinero.
Puede ser para:
Entonces tienes dos problemas que resolver.
Quieres revisar la hipoteca que ya tienes.
Y quieres conseguir financiación adicional.
En determinadas operaciones puede tener sentido hacer ambas cosas a la vez:
Trasladar la hipoteca a una nueva entidad y aumentar el capital financiado.
Es lo que habitualmente se busca como subrogación con ampliación de capital.
Y aquí la elección del banco importa mucho.
Porque no todas las entidades tienen el mismo interés en este tipo de operaciones.
Ni utilizan los mismos criterios.
Ni admiten las mismas finalidades para el dinero adicional.
Ni valoran de la misma manera el porcentaje resultante sobre el valor de la vivienda.
Ahí es donde mi trabajo puede tener bastante más sentido que ir hablando banco por banco a ver si lo consigues.
Si has buscado información por internet probablemente hayas leído la expresión:
subrogación con ampliación de capital.
La utilizo también en esta página porque describe perfectamente lo que normalmente quiere conseguir el cliente:
cambiar la hipoteca a otro banco y aprovechar el cambio para obtener más financiación.
Pero jurídicamente hay un matiz:
La subrogación acreedora permite modificar directamente el tipo de interés, el plazo o ambos.
La ampliación de capital es una modificación adicional y puede formalizarse mediante una novación con la nueva entidad una vez producida la subrogación, o mediante la estructura alternativa que corresponda a la operación. El Banco de España lo recoge expresamente.
No necesitas decidir tú cómo debe estructurarse.
De hecho, ese es uno de los motivos para estudiar previamente la operación.
Tú me dices qué quieres conseguir.
Yo estudio cómo puede plantearse y en qué entidades tiene sentido intentarlo.
Aquí hay una respuesta poco espectacular:
Depende.
Pero prefiero esa respuesta a inventarme un porcentaje para conseguir que rellenes un formulario.
La entidad estudiará, entre otras cosas:
Por ejemplo:
Una vivienda puede valer hoy 350.000 €.
Puedes deber 120.000 €.
Eso significa que existe una diferencia importante entre el valor del inmueble y la deuda hipotecaria.
Pero esa diferencia no es automáticamente dinero que puedas sacar de la vivienda.
El banco no presta simplemente porque haya valor suficiente como garantía.
También necesita que la nueva deuda resulte asumible.
Son dos cosas distintas.
Y las dos tienen que encajar.
Eso ayuda.
Y mucho.
Pero no decide la operación.
Esta es una confusión bastante habitual.
“Nunca he dejado de pagar una cuota”.
Muy bien.
Es una señal positiva.
Pero al pedir a otra entidad que asuma tu préstamo (especialmente si además quieres aumentar el capital) el nuevo banco no se limita a comprobar tu historial.
El banco hace un nuevo análisis de riesgo.
Mira tu situación actual.
No la que tenías cuando firmaste la hipoteca hace siete años.
Porque tus ingresos pueden haber cambiado.
Tu familia puede haber cambiado.
Puedes tener más o menos préstamos.
La vivienda puede valer otra cantidad.
Tu edad es diferente.
Y la operación que ahora quieres tampoco es necesariamente la misma.
Por eso una subrogación con ampliación no consiste en enseñar que has pagado bien y pedir que añadan otros 50.000 euros.
Hay que volver a hacer números.
No todas las ampliaciones son iguales.
Es probablemente una de las finalidades más fáciles de entender.
Quieres realizar una reforma importante y prefieres analizar si tiene sentido financiarla dentro de una estructura hipotecaria en lugar de recurrir a financiación personal.
Puedes tener patrimonio inmobiliario y necesitar dinero para otra finalidad.
Eso no garantiza que la entidad vaya a aceptar la operación, pero puede estudiarse.
Puede existir una finalidad empresarial, inmobiliaria o patrimonial.
En estos casos importa especialmente explicar correctamente para qué se solicita el capital y cuál será la situación financiera después.
Esta requiere más cuidado.
Convertir varias cuotas mensuales en una cuota hipotecaria menor puede proporcionar muchísimo oxígeno.
Pero hay una trampa.
Una deuda que ibas a pagar en cinco años puede convertirse en una deuda que sigues pagando dentro de veinte.
Reducir cuota y ahorrar dinero no son necesariamente lo mismo.
Si estudiamos una operación así, quiero saber las dos cosas:
cuánto mejora tu situación mensual;
y cuánto terminarás pagando.
Después decides tú.
Necesito conocer:
capital pendiente, cuota, plazo, tipo, escritura, vinculaciones, posibles comisiones y las demás condiciones relevantes.
Sin eso no hay nada que comparar.
Ingresos.
Estabilidad.
Otras deudas.
Patrimonio.
Valor de la vivienda.
Y, si quieres ampliar capital, cuánto necesitas y para qué.
No sirve encontrar una oferta ligeramente distinta.
Tiene que haber una razón.
Menor coste.
Menor riesgo.
Menores vinculaciones.
Más flexibilidad.
Necesidad de capital adicional.
O una combinación de varias.
No envío tu documentación a 20 bancos y espero a ver quién responde.
Prefiero entender primero qué estamos buscando.
Y después mover la operación donde tenga posibilidades razonables de encajar.
Cuando existen propuestas concretas, podemos ponerlas frente a la hipoteca actual.
Y entonces aparece la pregunta que importa:
¿Después de todos los costes y condiciones merece la pena hacer el cambio?
Si la respuesta es sí, seguimos.
Si la respuesta es no, sabremos por qué. Y eso es importante.
También los hay.
Sucede.
Que alguien ofrezca subrogaciones no significa que todas las hipotecas deban subrogarse.
El potencial ahorro puede no justificar los costes y el trabajo del cambio.
Respiras más cada mes.
Pero puedes terminar pagando bastante más tiempo.
Puede compensarte.
O no.
Hay que calcularlo.
Que técnicamente podamos intentar conseguir una determinada cantidad no significa que sea sensato hacerlo.
Una vivienda no debería convertirse automáticamente en un cajero automático porque tenga valor libre de cargas.
Si después de estudiarla pienso que la operación no tiene sentido, también te lo diré.
Es el procedimiento mediante el cual otra entidad sustituye a tu banco actual como acreedor de tu préstamo hipotecario.
Permite cambiar de entidad sin tener que cancelar necesariamente la hipoteca existente y constituir otra desde cero. En la escritura de subrogación pueden modificarse el tipo de interés, el plazo o ambos.
La Ley 2/1994 establece el procedimiento de subrogación y la entidad acreedora actual no puede simplemente impedir el cambio si se cumplen los requisitos del procedimiento.
Tiene, eso sí, la posibilidad de plantearte una novación durante el proceso.
Es la expresión habitual para referirse a una operación en la que quieres trasladar tu hipoteca a otra entidad y, además, aumentar el dinero financiado.
Técnicamente, la ampliación de capital no forma parte de las modificaciones que pueden hacerse directamente mediante la escritura de subrogación. Puede ser necesario formalizar posteriormente una novación con la nueva entidad u otra estructura apropiada.
Lo importante para ti es que ambas necesidades se estudien desde el principio.
Puede ser posible.
Dependerá fundamentalmente de tu capacidad de pago, del capital pendiente, de la cantidad adicional solicitada, del valor de la vivienda, de la finalidad del dinero y de los criterios de la entidad.
No daría un porcentaje general sin estudiar la operación.
El valor de la vivienda es importante, pero no es el único límite.
La entidad también analizará si puedes asumir la nueva deuda.
Sí, es una finalidad que puede estudiarse.
Que sea viable y en qué condiciones dependerá de la operación completa y de la entidad.
Se puede estudiar una operación cuya finalidad incluya reorganizar otras deudas.
Pero conviene comparar cuidadosamente el coste total, porque reducir la cuota mensual mediante una deuda hipotecaria de mayor plazo no equivale necesariamente a ahorrar dinero.
Sí.
La subrogación puede utilizarse para modificar el tipo de interés y el plazo, y es una de las vías existentes para pasar de una hipoteca variable a otra estructura de tipos.
No necesariamente.
Puedes hacerlo si quieres.
Pero desde el punto de vista de la negociación puede resultar interesante conocer primero qué alternativa real existe en otras entidades.
Entonces tendrás una alternativa adicional que comparar.
Que tu banco actual reaccione con una oferta mejor no es un fracaso de la subrogación.
Puede ser precisamente uno de los mejores resultados del proceso.
Sí.
El análisis, preparación y buena parte de la intermediación pueden hacerse a distancia.
CONTACTO
No necesitas saber si jurídicamente lo que necesitas es una subrogación, una novación posterior, una ampliación o una estructura diferente.
Ese no es tu trabajo.
Cuéntame:
Cuánto debes aproximadamente.
Cuánto pagas al mes.
Cuántos años te quedan.
Y qué quieres conseguir.
Si además quieres más dinero, dime cuánto necesitas y para qué.
Con eso puedo empezar a entender la operación.
