Quieres cambiar tu hipoteca a otro banco.
Pero no solo para conseguir un tipo de interés mejor.
También necesitas más dinero.
Quizá para una reforma, para una inversión o simplemente porque quieres reorganizar tu financiación.
Entonces aparece una pregunta bastante lógica:
¿Puedo llevarme la hipoteca a otro banco y aprovechar para ampliar capital?
La respuesta corta es sí, puede plantearse, pero hay un matiz importante:
cambiar la hipoteca de banco y ampliar capital no son exactamente la misma operación.
La subrogación permite trasladar la hipoteca a otra entidad y modificar el tipo de interés, el plazo o ambos. Si además quieres aumentar el capital, normalmente hace falta estructurar esa modificación adicional mediante una novación con la nueva entidad o estudiar otra alternativa de financiación. El Banco de España explica expresamente esta diferencia.
Hay tres formas principales de plantear una operación de este tipo:
| Opción | Qué ocurre |
|---|---|
| Novación en tu banco actual | Mantienes la entidad, modificas la hipoteca, y puedes incluir una ampliación de capital |
| Subrogación + novación | Trasladas la hipoteca a otro banco y, si está acordado, después se modifican condiciones adicionales como el capital |
| Nueva hipoteca | Se cancela la anterior y se formaliza otra operación por un importe mayor |
No existe una opción universalmente mejor.
Dependerá de:
Si estás valorando una operación así, aquí explico cómo trabajo el cambio de hipoteca y la ampliación de capital.
La subrogación acreedora consiste en cambiar la entidad financiera que tiene tu hipoteca.
Tu préstamo no desaparece simplemente para empezar otro desde cero: la nueva entidad ocupa la posición de la anterior dentro del procedimiento legal correspondiente.
La nueva entidad presenta una oferta y solicita al banco actual la certificación de la deuda pendiente.
El banco de origen dispone de siete días naturales para entregar esa certificación y de un periodo de quince días naturales durante el que puede proponerte una modificación de tu préstamo.
Si no formalizas esa modificación con tu banco actual, puede continuar la subrogación.
La finalidad habitual es mejorar alguna condición financiera.
Pero aquí aparece el matiz fundamental para una subrogación:
No mediante la subrogación pura como simple modificación incluida en su escritura.
La Ley 2/1994 establece que en la escritura de subrogación pueden modificarse:
En cambio, la ampliación o reducción de capital figura entre las modificaciones que pueden realizarse mediante novación.
Por eso, si quieres cambiar de banco y además recibir dinero adicional, una posible estructura es:
subrogación al nuevo banco + novación posterior para ampliar capital.
El propio Banco de España señala que, si se quieren modificar condiciones adicionales a tipo y plazo, puede pactarse previamente con el nuevo banco una novación que se realizará después de la subrogación.
Pero eso no significa que el nuevo banco esté obligado a hacerlo.
Tiene que aprobar toda la operación.
Aquí está la parte que a menudo se olvida:
No basta con encontrar un banco dispuesto a mejorar tu tipo de interés.
Si quieres ampliar capital, el banco tendrá que estudiar algo parecido a una nueva decisión de riesgo.
Por ejemplo:
No es lo mismo tener pendientes 60.000 euros que 260.000.
Una ampliación de 15.000 euros plantea una operación diferente de otra de 100.000.
La entidad analizará el importe total de financiación en relación con el valor del inmueble.
Tiene que comprobar que puedes asumir la nueva cuota.
Préstamos, tarjetas, otras hipotecas y compromisos existentes siguen contando.
Una cuota menor no siempre significa una financiación mejor.
Si reduces mucho la cuota alargando considerablemente el plazo, puedes terminar pagando intereses durante bastantes más años.
Ese análisis global es más importante que comparar únicamente dos tipos de interés.
Imagina que tu vivienda vale 250.000 euros.
Te quedan por pagar 120.000 euros.
Y quieres obtener 30.000 euros adicionales.
La operación total pasaría a ser aproximadamente de 150.000 euros.
Eso representa alrededor del 60 % del valor de una vivienda de 250.000 euros.
Ahora imaginemos otro caso.
Deuda actual: 180.000 euros.
Capital adicional: 40.000 euros.
Nueva financiación: 220.000 euros.
Sobre una vivienda de 250.000 euros estaríamos hablando de aproximadamente un 88 %.
Son dos solicitudes de ampliación de capital.
Pero el riesgo hipotecario es muy diferente.
Por eso preguntar simplemente:
“¿Qué bancos permiten ampliar capital?”
no es suficiente.
La pregunta más útil es:
“¿Cómo queda mi operación completa después de ampliar capital?”
Si necesitas aumentar el préstamo, el valor actual del inmueble adquiere especial importancia.
Porque una vivienda que compraste por 200.000 euros hace doce años podría valer hoy más.
O menos.
Y la entidad necesita saber qué garantía tiene detrás del nuevo importe solicitado.
Pero una tasación alta no sustituye a unos ingresos suficientes.
El banco sigue teniendo que analizar tu capacidad para devolver la deuda.
No todas las ampliaciones tienen exactamente el mismo sentido económico.
Por ejemplo, no es lo mismo pedir dinero para:
El destino influye en cómo la entidad interpreta la operación y en la documentación que necesite.
Y aquí debes evitar un error frecuente: pedir capital adicional porque la vivienda “da margen” sin comprobar primero si la nueva deuda tiene sentido para tu economía.
La posibilidad técnica de hipotecar más no significa que sea una buena decisión financiera.
Depende.
Un préstamo personal puede tener:
Una ampliación hipotecaria permite:
Pero precisamente el plazo largo puede engañar.
Supongamos que necesitas 30.000 euros.
Una cuota muy baja durante veinte años puede resultar cómoda cada mes y, sin embargo, mantenerte pagando intereses durante muchísimo tiempo.
Por eso debes comparar:
cuota + plazo + coste total + gastos de formalización.
No solamente la cuota.
Entonces aparece otra posibilidad: la novación.
Mediante novación puedes acordar con tu banco actual modificaciones como la ampliación o reducción de capital, plazo, tipo de interés y otras condiciones financieras.
Puede resultar más sencillo que cambiar de entidad.
Pero que sea más sencillo no significa necesariamente que sea mejor.
En ese caso debes comparar:
Existe también esa posibilidad.
Una nueva entidad puede conceder una hipoteca que permita cancelar la anterior y estructurar una financiación nueva.
Pero no es exactamente lo mismo que una subrogación.
También te digo: formalizar una nueva hipoteca para cancelar la anterior suele implicar más trámites y gastos que una novación o una subrogación.
Pero eso no significa que nunca tenga sentido.
Puede ser la opción adecuada cuando la estructura que necesitas no encaja bien en una subrogación seguida de novación.
Imagina este caso:
Hipoteca actual:
120.000 euros pendientes a 15 años.
Nueva operación:
150.000 euros a 25 años.
Puedes obtener simultáneamente:
A primera vista parece magnífico.
Pero has aumentado la deuda y el tiempo durante el que vas a pagarla.
Por eso una operación de ampliación de capital debe compararse en euros, no solo en porcentajes.
Si quieres entender cómo afecta tu capacidad financiera al importe que puede tener sentido solicitar, quizá te interese leer este post:
Cuánto puedo pedir de hipoteca
Puede tener sentido cuando coinciden varias cosas:
Pero no empezaría preguntando:
“¿Qué banco me da más dinero?”
Empezaría calculando:
“¿Qué estructura me deja en una situación financiera mejor después de conseguir ese dinero?”
Sí, puede plantearse.
Pero la ampliación de capital no forma parte de las modificaciones que la ley permite incorporar directamente a la escritura de subrogación pura.
Puede necesitar una novación posterior u otra estructura aprobada por la nueva entidad.
No.
La subrogación cambia el acreedor hipotecario.
La ampliación de capital es una modificación del préstamo que puede realizarse mediante novación.
No necesariamente.
Precisamente la subrogación permite trasladarla a otra entidad sin estructurar todo como cancelación y nueva hipoteca.
Sí.
Tiene que aprobar el nuevo riesgo después de analizar ingresos, deudas, inmueble, importe solicitado y resto de circunstancias.
Depende de la operación.
Una nueva hipoteca puede ofrecer más flexibilidad, pero normalmente implica más trámites y puede tener mayores costes que una subrogación.
Cambiar la hipoteca de banco y ampliar capital puede hacerse, pero no conviene confundir las dos operaciones.
La subrogación permite trasladar la hipoteca y modificar principalmente tipo y plazo.
La ampliación del capital exige una modificación adicional o una estructura distinta.
Y, antes de decidir, hay que estudiar lo que debes, lo que necesitas, el valor de la vivienda, tus ingresos, tus deudas, el plazo y el coste total.
Mi trabajo no consiste en buscar simplemente un banco que diga sí.
Consiste en estudiar qué estructura tiene sentido y cómo presentar la operación a las entidades adecuadas.
CONTACTO
No necesitas preparar todavía una carpeta llena de documentación.
Con unos cuantos datos podré hacerme una primera idea de la operación y decirte si considero que puedo aportar valor.
Cuéntame brevemente cuánto debes actualmente de hipoteca, qué valor aproximado tiene la vivienda, cuánto dinero adicional necesitas y para qué, qué ingresos tienes y qué otras deudas estás pagando.
Si ya has hablado con tu banco o tienes alguna propuesta para cambiar la hipoteca, indícamelo también.
